Промоутер на строительной выставке преимущества участия промоутера на строительной.
Главная   »   Право собственности в Республике Казахстан. С. В. Скрябин   »   2.3.1. Понятие и структура недвижимых вещей


 2.3.1. Понятие и структура недвижимых вещей

Р. А. Маметова выделяет следующие отличительные черты недвижимого имущества от движимого: 1) прикрепленность к земле; 2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; 3) возникновение права собственности (производных вещных прав) на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательством порядке; 4) сохранение закона места нахождения недвижимого имущества при изменении места жительства его обладателя.
 
Л. В. Щенникова выделяет иные черты, которые, по ее мнению, характеризуют недвижимость по действующему законодательству: 1) учет законодателем при отнесении вещей к недвижимому имуществу естественных свойств последний, в частности необходимость их нахождения в одном и том же месте; 2) применение законодателем для обозначения круга недвижимостей метода перечня, который не является исчерпывающим;
 
3) законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, который основывается на необходимости обеспечения устойчивости прав на это имущество и определения специального порядка распоряжения им.

 

Ю. Г. Жариков и М. Г. Масевич объясняют выделение недвижимости из остального имущества важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, а также отнесением к ней наиболее ценных и общественно значимых объектов. Это, по мнению авторов, требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость. Подчеркивается, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга.
 
Мы полагаем, что применительно к теме настоящего исследования требуют рассмотрения, во-первых, проблема понятия и структуры недвижимости и, во-вторых, особенности правового режима этих вещей как объектов права собственности.
 
Согласно пункту 1 статьи 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся; земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила использовал не конкретный и подробный перечень, что представляется трудновыполнимым, а закрепил правило, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи. Высказанная нами позиция противоположна распространенному мнению о том, что перечень недвижимости в Гражданском кодексе имеет примерный характер. На наш взгляд, подобное мнение основывается не на положении пункта 1 статьи 117, а на содержании пункта 2 этой же статьи кодекса, согласно которому к недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и в котором сформулировано правило о том, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
 
Необходимо проводить различие между понятием собственно недвижимых вещей и вещей, на которые распространяется правовой режим недвижимого имущества, но которые таковыми по существу не являются. Подобный подход подтверждается правилом, изложенным в пункте 6 статьи 1 Указа Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества», согласно которому к недвижимому имуществу (недвижимости) отнесены: земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное положение созвучно пункту 1 статьи 117 ГК в редакции закона от 2 марта 1998 г.
 
Возвращаясь к структуре недвижимости, необходимо ответить на вопрос: что, собственно, составляет понятие недвижимости по гражданскому законодательству Республики Казахстан?
 
Вполне очевидно, что основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее — земельный участок. Земля традиционно во всех странах является особым объектом права собственности и иных вещных прав. У. Маттеи отмечает то, что различные правовые системы действительно едины в том, что земля является особо важным объектом отношений собственности. Хотя, говорит он, со всей очевидностью обнаруживается ложность тезиса о том, что земля составляет наиболее важную часть материальных ценностей в современном обществе, непреложным остается тот факт, что нормы, регулирующие земельные отношения, вполне могут рассматриваться как парадигма современного права собственности.
 
В Казахстане законодательная база вовлечения земли в гражданский оборот только создается, и можно констатировать, наличие больше вопросов, чем ответов. Не до конца остается понятным главный вопрос: является ли земля объектом права собственности? Причем на этот вопрос можно одинаково правильно ответить и «да» и «нет».
 
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Указа Президента РК «О земле» от 22 декабря 1995 г. № 2717 земля определена как «природный объект хозяйствования, являющийся в соответствии с законодательством объектом собственности и землепользования (недвижимое имущество)». В качестве общего правила для земли установлен правовой режим государственной собственности. Частноправовой (гражданско-правовой) режим земельных участков допускается на основаниях, условиях и в пределах, установленных Указом «О земле» или не противоречащими ему иными законодательными актами (ст. 5 Указа). Еще более интересным представляется другое положение этого же нормативного акта, которое предусматривает, что «гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства, не противоречащими настоящему Указу» (п. 3 ст. 4 Указа «О земле»).
 
М. К. Сулейменов отмечает, что вопрос о признании права частной собственности на землю «вызвал наиболее ожесточенные споры в течение последних трех лет. В проекте, опубликованном для обсуждения, допускалась частная собственность на все природные ресурсы, однако это вызвало резкие возражения при обсуждении, и из окончательного текста проекта Конституции это положение было исключено (в данном случае имеется в виду Конституция РК 1995 г. — С. С). Надо сказать, что дискуссии, проходившие по вопросу о введении частной собственности на землю, были излишне политизированы. Вводить или не вводить частную собственность на землю — это вопрос не юридический, а чисто политический».
 
Таким образом, земля по ряду как объективных, так и субъективных причин выступает особым объектом права собственности и иных вещных прав и это, мы полагаем, обусловлено тем, что обладание ею делает существование человека стабильным, субъектов права более социально активными и, можно утверждать, действительно автономными, независимыми в обществе и государстве. Поэтому во всех экономически развитых странах земля находится в сфере гражданско-правового регулирования и именно с этим объектом субъективного права связано большинство других, помимо права собственности, вещных прав. Кроме того, хозяйственное использование земли в развитом гражданском обществе, а также реализация субъективных прав на нее невозможны вне сферы гражданского регулирования. Некоторые российские правоведы, например Ю. Г. Жариков, отмечают, что сложная эволюция института права частной собственности на землю в Российской Федерации завершилась после принятия Конституции, атакже Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Отныне совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного и другого природоресурсового законодательства. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Но вместе с тем «знаменитая» глава 17 ГК РФ так и не введена в действие, потому что относительно необходимости и целесообразности введения земли в гражданский оборот мнения в обществе разделились.
 
Журналом «Государство и право» был проведен круглый стол, на котором учеными-правоведами были подняты проблемы правового регулирования земли в частности и проблемы сельского хозяйства в целом. Если систематизировать все выступления, то можно говорить о двух главных задачах в этой области. Во-первых, специфика сельского хозяйства требует особого внимания со стороны государства. Во-вторых, земля является особым объектом права и правового регулирования. Большинство выступавших считает, что эту задачу нельзя решить, используя механизмы частного, гражданского права. Например, А. Е. Черноморец полагает, что гражданско-правовые начала свободы договора с землей сельскохозяйственного назначения без всяких ограничений приведут к разбазариванию этих ценных земель, их использованию не по назначению, а в конечном счете к сокращению сельскохозяйственных угодий. Автор предлагает закрепить сервитут как особый правовой институт и отнести его к области не частного гражданского права, а публичного земельного права. Последнее предложение обусловливается тем, что хотя сервитут исторически сложился в Риме на почве земельных отношений как институт частного права, но тогда еще не было земельного права как специфической правовой отрасли, наличие которой в современной системе права ни у кого не вызывает сомнений. Указанный институт, по мнению А. Е. Черноморца, должен содержать в себе жесткий императивно-правовой регламент соответствующих отношений и выражать в первую очередь интересы гражданского общества и его частей в лице населения соответствующих территорий.
 
С высказанной А. Е. Черноморцем точкой зрения нельзя согласиться. Во-первых, сервитут как право на ограниченное использование чужой вещи является типично частноправовой, гражданско-правовой конструкцией, которая возникла, существует и развивается, прежде всего, в связи с правом частной собственностью на землю. Во-вторых, существование земельного права как особой отрасли системы права с признанием наличия в составе последней таких двух крупных частей, как публичное и частное право, на сегодняшний день также представляется сомнительным. В свое время наука советского права выработала два критерия, на основании которых происходила структуризация права как системы правовых норм. Ими выступали понятия предмета и метода правового регулирования. Понятие «земельное право» не отвечает требованиям, предъявляемым к понятию отрасли права. В этом случае мы наблюдаем не предмет правового регулирования, а объект права, так как речь идет не об общественных отношениях, а об одном, пускай даже очень важном, объекте права в целом. Кроме того, для регулирования земельных отношений в развитых правовых системах мира используется как метод юридического равенства участников этих отношений (гражданское право), так и метод властвования, юридического неравенства участников этих отношений (административное, уголовное и другие отрасли публичного права). Другими словами, можно говорить об объективно комплексном правовом регулировании общественных отношений по поводу земли. Зачастую происходит отождествление таких понятий, как «отрасль права» и «отрасль законодательства». Указанные понятия нельзя рассматривать как тождественные, потому что в первом случае речь идет о некой совокупности правовых норм, т. е. правил поведения общеобязательного характера, установленных или санкционированных государством, а во втором — об одной из форм выражения правовых норм. Итак, очевидно, что в структуре правовой системы Казахстана, России, других стран бывшего СССР и не только отсутствует такая отрасль права, как земельное, и можно говорить лишь о существовании так называемой комплексной отрасли законодательства — законодательства о земле.
 
В 90-х гг. в Казахстане неоднократно поднимался вопрос о реформировании земельных отношений и создании условий для рыночного оборота земли различных категорий. С этой целью в конце декабря 1999 г. был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле», который призван решить эту проблему. Но кардинальных решений и новелл не последовало, и это вызвало разработку нового проекта закона «О земле», который был принят в первом чтении Мажилисом Парламента Республики Казахстан и опубликован в средствах массовой информации. Остановимся на некоторых положениях проекта закона, с тем чтобы обозначить определенные тенденции развития законодательства о земле.
 
Важным моментом законодательства о земле являются положения проекта закона, согласно которым земля (точнее — земельные участки) становится недвижимой вещью (чем она, по сути, являлась всегда), обладающей определенной гражданской оборотоспособностью. Другими словами, в отношении определенной категории земель и земельных участков разрешено совершение гражданско-правовых сделок. При этом в Республике Казахстан земля в соответствии с целевым назначением разделена на следующие категории (п. 1 ст. 6 проекта закона; п. 1 ст. 6 Указа «О земле»): 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; 4) земли особо охраняемых природных территорий; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Исходя из целей, декларируемых проектом закона (ст. 2), объектом гражданского оборота становится земля не всех категорий, а только некоторых из них. По сути, второй раздел проекта данного нормативного акта призван был закрепить различный правовой режим для земель каждой категории. Причем, что очень важно, гражданско-правовой режим распространяется не на все земельные участки, а только на некоторых из них. Например, согласно статье 34 проекта закона в частной собственности могут находиться участки, предоставляемые для ведения товарного сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, а также под застройку или для застройки зданиями и сооружениями. Таким образом, объектами частной собственности становятся не все земли, а только некоторые из них. При этом, как мы полагаем, необходимо четче определить правовой режим земельных участков, так как остается открытым вопрос: какие земельные участки находятся в гражданском обороте и могут быть предметами сделок?
 
По нашему мнению, это должно касаться земельных участков, отнесенных, например, к землям сельскохозяйственного назначения, некоторых земель населенных пунктов, несельскохозяйственного значения, лесного и водного фондов. Другими словами, земельные участки независимо от их принадлежности к определенной категории потенциально могут быть объектами совершения гражданско-правовых сделок. Необходимо проведение кадастровой оценки каждого земельного участка в отдельности и уже впоследствии определение для него конкретного правового режима. Отчасти это было реализовано в Положении «О порядке проведения землеустройства в Республике Казахстан», утвержденное Постановлением Правительства Республики Казахстан от 5 июня 1997 г. № 931. Основные вопросы определения правового положения земельных участков необходимо определить в законе и исключить регламентирование этих отношений на основе подзаконных нормативно-правовых актов.
 
Следующее принципиальное положение проекта — вопрос о субъектах права собственности и иных вещных прав на землю. Действующее земельное законодательство было более либеральным в этом вопросе. Проектом закона предлагается предоставить право частной собственности на земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства только гражданам Республики Казахстан. Но не всем из них, а только тем, которые отвечают следующим требованиям: 1) родившиеся и постоянно проживающие на территории Республики Казахстан не менее 20 лет, а также их потомки по прямой нисходящей линии; 2) возвратившиеся в Республику Казахстан как на историческую родину лица, ранее вынужденно покинувшие территорию Республики Казахстан по политическим мотивам, и их потомки; 3) возвратившиеся в Республику Казахстан казахи, проживавшие на территории других государств, и их потомки (п. 1 ст. 36 проекта закона). В пункте 3 этой статьи предусмотрена процедура утраты права собственности на земельный участок в связи с выходом физического лица, являющегося собственником земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства, из гражданства Республики Казахстан. В этом случае собственник должен в течение одного года произвести отчуждение земельного участка государству по цене не выше установленных базовых ставок или по разрешению местных исполнительных органов иным лицам, права которых на данный земельный участок определяются в соответствии с законом и иными законодательными актами, либо право частной собственности на такой земельный участок должно быть переоформлено во временное землепользование на условиях аренды. Кроме того, проектом закона предполагаются отмена права постоянного землепользования для граждан и негосударственных юридических лиц, трансформация этого права в право временного краткосрочного (до 3 лет) и долгосрочного землепользования со сроком от 3 до 49 лет. При этом (пункт 2 статьи 42) проекта закона содержит ограничение для иностранных землепользователей, согласно которому право постоянного землепользования им не может принадлежать. Иначе говоря, для этих субъектов введены законом временные ограничения для осуществления ими прав на землю.
 
Можно полагать, что отмеченные положения проекта закона о земле не будут способствовать привлечению иностранных инвестиций в те отрасли хозяйства, которые связаны с долговременным вложением капитала (например, сельское хозяйство, земельные участки для разработки полезных ископаемых и т. п.). На наш взгляд, подобное привилегированное положение одной категории лиц над другой, создание, по существу, неравноправных условий для реализации прав на землю является самым слабым местом анализируемого проекта закона. Позволим себе утверждать, что рациональное использование земли, организация на ней хозяйственной деятельности определяются не особенностями субъектов права, их национальной и государственной принадлежностью, а контролем со стороны государства и его компетентных органов за использованием земельных участков в соответствии с законом. Наличие же у лица не временного права землепользования, а, например, постоянного или долгосрочного, включая право собственности, делает правовое положение этого управомоченного лица более стабильным, независимым и прогнозируемым, что прямо вытекает из юридической природы рассмотренных нами ранее субъективных вещных гражданских прав.
 
Думаем, что декларируемые цели этого проекта закона не достигнуты и земля как основной источник существования для многих людей так и не получила законодательную основу для определения своей реальной стоимости. Для большинства случаев сохранен не свободный (либеральный) правовой режим земельных участков, что может быть создано только посредством норм гражданского права, а административно-правовой, который преобладал и, судя по всему, еще долго будет преобладать в вопросах регулирования земельных отношений. По нашему мнению, без решения этих и других проблем и явных недоработок, а возможно, и политически ангажированных законодательных решений, невозможны проведение подлинно рыночных преобразований и достижение целей, декларируемых Президентом страны по программе законодательного закрепления прав собственности на землю и реального обеспечения этих прав. Заметим, что указанный проект закона о земле так и не был принят во втором чтении Парламентом Казахстана и вновь был отложен на неопределенное время.
 
Вместе с тем земельные участки определенных категорий безусловно являются объектом права собственности и иных вешных прав и на них распространяется гражданско-правовой режим. Так, согласно пунктам 1 и 2 статьи 33 Указа «О земле» в частной собственности граждан могут находиться участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. В частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением. Кроме того, существует определенная законодательная база для оборота земли, основные предпосылки которого заложены Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества». И если Казахстан намерен и дальше двигаться по пути реформ к построению гражданского общества и рыночной экономики, то нет другого пути, кроме как вовлечение в гражданский оборот земельных участков, их закрепление на праве собственности за субъектами оборота.
 
Таким образом, земельные участки — основной объект недвижимости. Но понятие недвижимости отнюдь не исчерпывается землей, которая является очень важной ее составляющей, но не перестает быть лишь одним из объектов. Достаточно серьезную проблему представляет собой иное недвижимое имущество, которое мы склонны определять в качестве принадлежностей земельного участка.
 
Определению принадлежностей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости, в законодательстве посвящено только общее положение. Так, согласно пункту 1 статьи 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Пункт 1 статьи 130 Г ражданского кодекса Российской Федерации предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, и тот и другой нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными участками) и содержит правило, следуя которому можно непосредственно на практике определить, является та или иная вещь недвижимой. Л. В. Щенникова выделяет две черты, которые, по ее мнению, характеризуют недвижимость: 1) законодателем при отнесении вещей к недвижимости учитываются их естественные свойства, в частности необходимость их нахождения в одном и том же месте; 2) одновременное применение законодателем метода перечня. В порядке перечисления указываются вещи, которые непосредственно отнесены к недвижимым вещам.
 
У. Маттеи указывает на наличие в доктрине права разграничения имущества на «недвижимое по своей природе», как-то: земля или постройки, и «недвижимое в силу своего предназначения». При этом он отмечает, что причисление некоторых вещей, например плавучих объектов и циркового шатра, к категории недвижимого имущества, при том что затраты на их отделение от земли весьма незначительны, бессмысленно с экономической точки зрения и вызывает вопрос о цели подобного типологического подразделения.
 
Очень интересную особенность цивилистической доктрины по этому вопросу заметил Е. А. Суханов, который указывает, что в классическом обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью — расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Автор отмечает, что признание частной собственности на землю автоматически должно повлечь за собой возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен. В действующем гражданском законодательстве на сегодняшний день имеют место оба указанных подхода (см., например, ст. 28 Указа «О земле»). Мы полагаем, что в определении недвижимости главное место занимает земельный участок. Прочее недвижимое имущество должно рассматриваться в качестве его принадлежности.
 
Среди цивилистов существуют различные мнения относительно объектов, отнесенных к недвижимости. В. М. Борисов и К. М. Ильясова считают, что в недвижимое имущество помимо земельных участков должны входить поверхностные водные объекты, автомобильные дороги. П. В. Крашенинников полагает возможным отнесение к недвижимости жилых помещений.
 
Нам представляется заслуживающей внимание структура недвижимости, предложенная С. А. Беляцким. В этом случае недвижимость — это земля со всем тем, что образует с ней составную часть. Помимо земельных участков С. А. Беляцкий к недвижимости относит: то, что прочно и навсегда (бессрочно. — С. С.) соединено с землей: сооружения, такие как каменный дом; затем все то, что образует постоянную принадлежность земли, — постройки и, наконец, такие предметы, как растущий лес, хлеб на корню и пр., которые составляют до момента отделения единую вещь с землей. По мнению С. А. Беляцкого, в состав недвижимости относится пространство над участком — воздушный столб — и под участком, в глубине земли настолько, насколько простирается интерес управомоченного лица. Данное доктринальное положение корреспондирует с одним из положений действующего законодательства. Так, согласно статье 14 Указа «О земле» вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, лесные насаждения. При этом собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, леса и воздушное пространство.
 
По нашему мнению, действующее гражданское законодательство в сфере недвижимости не сложилось и, по существу, находится в стадии формирования. Поэтому приходится констатировать лишь только положения законодательства и юридической доктрины в этой области.
 
В качестве объектов недвижимости, рассматриваемых как принадлежность земельного участка, следует считать здания и сооружения. Здания и сооружения могут быть: 1) на поверхности и под поверхностью земельных участков, 2) быть предназначены для проживания и иметь иное предназначение.
 
Отношения по поводу сооружений, расположенных под поверхностью земельного участка, регламентирует Указ Президента «О недрах и недропользовании». Так, согласно пунктам 17 и 25 статьи 1 указа операциями по недропользованию выступают: работы по строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, для общего хозяйственного назначения, а также для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод.
 
Непосредственно регулированию правового режима сооружений под поверхностью земельного участка посвящена только статья 19 указа, в пункте 1 которой к строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, применяются правила указа о недрах, связанные с добычей, если иное не предусмотрено законодательством. Пункт 2 этой же статьи указывает на необходимость получения лицензии на строительство и/или эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Таким образом, система законодательных норм относительно этого объекта права собственности в Казахстане не сложилась.
 
Здания и сооружения, которые расположены на поверхности земельного участка, могут бьггь двух категорий: предназначенные для проживания людей и нежилые здания и сооружения. При этом если относительно жилых помещений законодательство достаточно развито, то большинство нормативных актов по нежилым помещениям, во-первых, имеют преимущественно подзаконный характер и, во-вторых, предназначены для имущества, отнесенного к государственной собственности.
 
Осуществление права собственности на жилые помещения регламентировано Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. № 94-1 «О жилищных отношениях». Согласно статье 2 этого нормативного акта объектами права собственности, используемыми для проживания, могут быть: жилище — отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям; жилой дом (жилое здание) — строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом; помещение — отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании); жилое помещение (квартира) — отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища; общая площадь жилого дома (жилого здания) — сумма полезных площадей всех жилых помещений и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом; общее имущество — части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности. Право на общее имущество включает также предусмотренные законодательством права на земельный участок; общее имущество ограниченного пользования — передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам); кондоминиум — особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности; раздельная (индивидуальная) собственность — собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания), в котором образована особая форма собственности на недвижимость — кондоминиум.
 
Принципиальной особенностью указанных объектов права собственности является то, что все они непосредственно предназначены для главной цели — проживания граждан или косвенным образом связаны с ней. Вместе с тем Закон «О жилищных отношениях» предусматривает возможность использования указанных объектов и для иных целей, не связанных с проживанием. Согласно пункту 2 статьи 19 закона использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов, но может быть реализовано собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.
 
Много вопросов породило введение в жилищное законодательство понятия «кондоминиум». По мнению К. М. Ильясовой, кондоминиум характеризуется следующими чертами: 1) в кондоминиуме сочетаются индивидуальная собственность на отдельные жилые и/или нежилые помещения и общая собственность на места общего пользования; 2) кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений в многоквартирных жилых домах или иных зданиях в раздельной собственности (ином общем вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех собственников помещений; 3) объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (ином общем вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования; 4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т. д.); 5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений; 6) если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, по ремонту, содержанию общего имущества и т. д.), определяется долей участников в общем имуществе; 7) доля участника в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади вторичного объекта, находящегося в раздельной собственности; 8) доля участников кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения.
 
Ю. Г. Басин, соглашаясь с тем, что кондоминиум — своеобразная, объективно существующая форма собственности, указывает на необходимость четкого разграничения кондоминиума как объекта правовых отношений от субъектов этих отношений, т. е. от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационно-правовой формы.
 
В целом не имея ничего против высказанной К. М. Ильясовой характеристикой кондоминиума, мы считает неправильным рассмотрение указанными авторами кондоминиума в качестве особой формы собственности. Это связано с тем, что сам по себе термин «форма собственности» корреспондирует с понятием субъекта права собственности, с традиционным для советской цивилистики противопоставлением государственной собственности частной и соответственно различием в определении и содержании права собственности. По нашему мнению, кондоминиум выступает в качестве особого объекта права собственности, относимого к недвижимому имуществу и обладающего особым правовым режимом.
 
Как объект права собственности может быть рассмотрено также то, что находится под поверхностью земельных участков. Действующее законодательство Казахстана в качестве этих объектов называет недра, полезные ископаемые и минеральное сырье. Согласно пункту 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан, а также пунктом 1 статьи 5 Указа «О недрах и недропользовании» недра, в том числе полезные ископаемые, находятся в государственной собственности. Относительно минерального сырья и техногенных минеральных образований законодательством установлено, что этот объект может принадлежать недропользователю на праве собственности (п. 2 и 3 ст. 5 Указа «О недрах и недропользовании»). М. К. Сулейменов отмечает, что по законодательству Казахстана недра находятся в собственности государства и могут быть переданы другим субъектам только на праве недропользования. Полезные ископаемые, находящиеся в недрах, будучи извлеченными на поверхность, могут быть переданы в собственность недропользователям. По сути, данные вещи, в случае когда они отделены от земельного участка или участка недр, уже выступают движимыми вещами и на них распространяется соответствующий правовой режим.
 
Различные насаждения на поверхности земельного участка в цивилистической доктрине до момента отделения также считаются недвижимыми вещами. Проблем не возникает с теми насаждениями, которые собственник посадил сам и которые, следовательно, имеют искусственный характер. Определенные противоречия в законодательстве возникают в случае, если насаждения имеют естественный характер, например леса. Пункт 1 статьи 14 Указа «О земле» распространяет право собственности на земельный участок, включая и лесные насаждения. Однако согласно пунктам 1 и 3 статьи 5 Лесного кодекса леса относятся к собственности Республики Казахстан и могут быть предоставлены только на праве лесопользования. Аналогичные нормы содержит и Указ «О земле», статьи 33 и 93 которого исключают земли, отнесенные к лесному фонду, из перечня земельных участков, выступающих объектом частной собственности.
 
Аналогичную ситуацию мы имеем с водами. Потенциально законодательство не исключает их из объектов частной собственности, но в то же время устанавливает для них режим государственной собственности.
 
Мы полагаем, что относительно принадлежностей земельного участка, который находится в частной собственности, должны быть законодательно закреплены положения о том, что все прочие вещи, выступающие в качестве принадлежностей земельного участка, как-то: замкнутые в границах участка водные объекты, леса, общераспространенные полезные ископаемые, должны принадлежать собственнику со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
 
В качестве особого объекта, отнесенного к недвижимому имуществу, выступает предприятие — как имущественный комплекс (п. 1 ст. 119 ГК РК). По мнению О. М. Козырь, особый характер предприятия как объект гражданских прав заключается в трех качествах: 1) формально предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости; 2) по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества; 3) предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Далее автор указывает, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем Гражданский кодекс не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим.
 
Р. А. Маметова и Б. В. Покровский отмечают только два качества предприятия как особого объекта права: 1) это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности; 2) этот комплекс предназначен для предпринимательской деятельности.
 
Мы полагаем, что предприятие в качестве особого имущественного комплекса нельзя признать объектом права собственности и иных вещных прав. Структуру предприятия как имущественного комплекса образуют не только вещи, но и другое имущество, которое призвано выступать объект том соответствующих гражданских прав, например, исключительных — право на фирменное наименование, торговый знак и др. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности является не чем иным, как юридическим нонсенсом. Далее, в самом понятии «предприятие» заключены качества объекта и субъекта гражданского права и по сути, например в случае совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса, речь должна идти о нескольких различных юридических ситуациях: а) передача вещей, б) перевод долга, в) уступка требования и др. Таким образом, перед нами сделка, объемлющая собой несколько юридических понятий и конструкций. Следовательно, распространить на предприятие только нормы о праве собственности и иных вещных правах будет неправильным.
 
Таким образом, к недвижимым вещам, выступающим в качестве объекта права собственности, следует отнести земельный участок и его принадлежности, которые прочно связаны с землей.
 
Что касается приравнивания в законе к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания «река-море», космических объектов и иного имущества, то мы считаем эти вещи движимыми, но на них распространяется правовой режим недвижимости, который и представляет интерес для исследования.
<< К содержанию

Следующая страница >>