Главная   »   Гражданское право казахской ССР.Часть II   »   2. Основания возникновения права пользования жилыми помещениями


 2. Основания возникновения права пользования жилыми помещениями

Порядок обеспечения нуждающихся граждан жильем детально регламентируется законодательством и включает ряд этапов: принятие на учет лиц, нуждающихся в жилье, предоставление жилых помещений, вселение в предоставленные жилые помещения, заключение договора найма жилого помещения. Первый и второй этапы совершаются в рамках административных отношений, после предоставления жилого помещения возникают гражданские правовые отношения между гражданином и жилищными органами.
 
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Казахской ССР Совет Министров Казахской ССР совместно с Казсовпрофом утверждает Положение о порядке предоставления гражданам жилых помещений. Такое Положение было утверждено 9 марта 1965 года. Оно предусматривает, что на учет нуждающихся в жилье принимаются лица, не имеющие своей жилой площади (в том числе лица, проживающие в общежитиях), либо живущие в плохих условиях: перенаселенные помещения, квартиры, малопригодные для жилья по санитарным признакам. Учет ведется по месту жительства исполкомами местных Советов либо по месту работы. Гласность учета и общественный контроль обеспечивают соблюдение справедливой очередности в предоставлении жилища. Некоторые граждане по прямому указанию законодательства имеют право на первоочередное или даже внеочередное получение жилья.

 

Решение о предоставлении жилого помещения выносится надлежащим исполкомом при участии представителей общественных организаций. Жилая площадь в ведомственных домах предоставляется по совместному решению администраций предприятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета, которое подлежит утверждению исполкомом того местного Совета народных депутатов, на территории которого находится заселяемое жилое помещение (ст. 56 Основ, ст. 272 ГК). При этом учитывается, что квартиры в ведомственных домах должны предоставляться работникам соответствующих организаций и что утверждение решения администрации и профсоюзного комитета исполкомом носит контрольный характер и не дает права исполкому распоряжаться ведомственной жилой площадью.
 
Решение о предоставлении жилого помещения и в домах местных Советов, и в домах государственных, кооперативных, других общественных организаций оформляется выдачей гражданину ордера установленного образца. После получения ордера у гражданина возникает субъективное гражданское право вселиться в предоставленное жилище, а жилищные органы, осуществляющие текущую эксплуатацию данного дома (домоуправление, ЖЭК, ЖКО завода и т. п.), обязаны передать указанное в ордере жилое помещение ордеродержателю.
 
После вселения ордеродержатель в качестве нанимателя и соответствующий жилищный орган в качестве наймодателя заключают договор найма жилого помещения, который в развитие положений жилищного законодательства более полно определяет права и обязанности сторон по обеспечению сохранности жилого помещения, его использованию, оплате, производству ремонта и т. п. Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной, общественной организации утвержден Министерством коммунального хозяйства Казахской ССР 4 декабря 1963 г.
 
В некоторых предусмотренных законом случаях допускаются определенные отступления от изложенных выше общих правил.
 
Во-первых, жилая площадь предприятий и организаций в домах, построенных этими предприятиями и организациями за счет собственных средств, которые могут быть использованы в соответствии с законом для жилищного строительства, полностью заселяется согласно совместному решению администрации и местного комитета профсоюзов, с последующим сообщением исполкому местного Совета, т. е. утверждения решения исполкомом не требуется.
 
Во-вторых, исполкомы местных Советов нередко (особенно в крупных городах) передают учреждениям часть построенной жилой площади для заселения. Хотя юридически такая площадь принадлежит местному Совету, она заселяется по правилам предоставления жилых помещений в домах государственных, кооперативных и других общественных организаций. В последующем к таким домам применяется режим эксплуатации, установленный для домов местных Советов.
 
В-третьих, часть жилой площади в домах, принадлежащих одной организации, может в установленном порядке передаваться для заселения другой организации: 10% жилья в домах-новостройках предприятий и других государственных организаций (кроме тех организаций, которые в установленном порядке освобождены от этого) передается исполкомам местных Советов для предоставления жилья нуждающимся в нем инвалидам Отечественной войны; членам семей погибших воинов; 10% жилой площади во вновь выстроенных жилых домах организация-заказчик передает для заселения подрядной строительной организации; в домах, построенных при долевом финансовом участии нескольких организаций, организация— головной застройщик передает организациям-дольщикам для заселения жилую площадь, соразмерную объему долевого участия в строительстве. Возможны также иные подобные случаи. При рассмотренных условиях применяется правило: последующие (при выезде жильцов) заселения осуществляются в порядке, установленном для той организации, которая имела право первоначального заселения жилого помещения.
 
Споры, возникающие в связи с предоставлением жилых помещений до выдачи-получения ордера (о постановке на учет, нарушении очередности и т. п.), разрешаются в административном порядке вышестоящей организацией. Споры же о вселении в жилое помещение после выдачи ордера либо о законности проживания разрешаются судом. Суду, таким образом, неподведомственны споры о предоставлении жилой площади ( о выдаче ордера), но споры о действительности уже выданного ордера разрешаются только судом.
 
Решение об аннулировании ордера выносится, если будет установлено, что он выдан с нарушением установленного законом порядка предоставления жилья; нарушением прав граждан или организацией на данное жилое помещение; совершением неправомерных действий должностными лицами, решающими вопрос о предоставлении жилого помещения, или гражданами, сообщившими неправильные сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий; с иными нарушениями, могущими по закону повлечь признание сделки недействительной, и т. п.
 
Признавая ордер недействительным, суд аннулирует правовое основание проживания в жилом помещении, вследствие чего бывший ордеродержатель подлежит выселению. Если, однако, обстоятельства признания ордера недействительным возникли не по вине ордеродержателя, ему должна быть возвращена прежняя жилая площадь либо предоставлено другое жилое помещение. Но выселение из помещения, ордер на которое по суду признан недействительным, не ставится в зависимость от времени возврата или предоставления другого жилого помещения.
 
При соблюдении общего рассмотренного выше порядка предоставления жилых помещений в домах местных Советов и ведомственных домах, а также общего порядка разрешения споров, связанных с таким предоставлением, установившаяся практика допускает одно весьма важное исключение: в тех случаях, когда предоставление жилого помещения является содержанием гражданского обязательства, суду подведомственны споры также и о предоставлении жилой площади, т. е. об исполнении ранее возникшего гражданского обязательства. Такое обязательство может возникнуть:
 
а) из договора, по которому организация обязуется предоставить гражданину жилое помещение. Гражданин по такому договору также несет обычно встречную обязанность — передает свое прежнее помещение, выполняет определенную работу и т. п. Исполком Алма-Атинского городского Совета народных депутатов решением от 30 сентября 1976 г. «О договорах на предоставление жилой площади гражданам, подлежащим отселению в связи со сносом дома» утвердил Примерный договор о предоставлении жилой площади гражданам. Пленум Верховного Суда Казахской ССР в постановлении № 3 от 21 сентября 1972 г. «О некоторых вопросах практики применения судами законодательства Казахской ССР, регулирующего жилищные отношения», разъяснил, что иски об исполнении договоров о предоставлении жилого помещения подлежат удовлетворению, если они не противоречат закону (п. 2);
 
б) из действий организаций, которые привели к утрате гражданином возможности пользоваться своим прежним помещением,—оно было ликвидировано во время капитального ремонта или в связи со сносом дома, либо проживание в нем стало невозможным. Так, гр. М. проживал в доме, примыкавшем к корпусу табачной фабрики, которая оборудовала в своем здании вентиляционную установку, в результате чего из-за постоянно работающих вентиляторов квартира М. стала непригодной для проживания. Суд признал право М. па получение от фабрики другого полноценного жилого помещения.
 
В некоторых-случаях граждане незаконно вселяются в жилое помещение, не получив в установленном порядке ордера (по договору с домоуправлением, по разрешению жильца, выезжающего из данной квартиры и т. п.). Такое вселение не приводит к возникновению жилищного права. При этом лица, захватившие квартиру или комнату самоуправно (т. е. без разрешения органов, ведающих домом, или проживающих в квартире жильцов), подлежат выселению в административном порядке. Граждане же, вселившиеся в помещение с нарушением установленного порядка, но но допустившие самоуправства, подлежат выселению из помещении без предоставления другой жилой площади, однако, в судебном, а не в административном порядке.
 
Некоторыми особенностями отличается предоставление служебных жилых помещений и вселение в общежития. Ст. 324 ГК Казахской ССР устанавливает, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам, которые по роду своих трудовых обязанностей должны проживать по месту работы или в служебном здании. Примерный перечень должностей, замещение которых дает право на занятие служебного жилого помещения, утвержден Советом Министров Казахской ССР 20 октября 1969 г. Перечень дополняется исполкомами областных (Алма-Атинского городского) Советов народных депутатов. Помещение включается в число служебных, независимо от ведомственной принадлежности дома, исполкомом соответствующего районного (городского) Совета.
 
Согласно Инструкции о порядке предоставления и пользования служебными жилыми помещениями, утвержденной Советом Министров Казахской ССР 20 октября 1969 г., такие помещения предоставляются лицам, занимающим определенные должности, в качестве одного из условий трудового договора и, как общее правило, лишь на время работы в данной должности. Заселяется служебное жилое помещение по решению администрации той организации, которой данное помещение принадлежит; вселение оформляется ордером особого образца. Договор найма жилого помещения с вселившимся не заключается.
 
Общежития предназначаются для проживания одиноких рабочих и служащих в период их работы на предприятии (в учреждении, организации), которому принадлежит общежитие, а также для проживания студентов и учащихся в период обучения. Типовое положение об общежитиях республиканских министерств и ведомств утверждено Советом Министров Казахской ССР и Казахским республиканским Советом профессиональных союзов 20 января 1967 г. Жилая площадь в общежитиях предоставляется лицам, включенным в списки, которые утверждаются совместным решением администрации, комитета профсоюзов и комитета ВЛКСМ.