Главная   »   Гражданское право казахской ССР.Часть II   »   15. Особенности найма жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности
загрузка...


 15. Особенности найма жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности

Наем жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, подчиняется многим общим правилам жилищного законодательства, но вместе с тем отличается значительными особенностями.
 
Основанием отношений найма служит договор между собственником дома и нанимателем. Правила об административном порядке и очередности предоставления жилой площади здесь неприменимы. Предметом договора найма может быть не только отдельное жилое помещение, но также смежная (проходная, либо запроходная) комната и даже — часть комнаты. Нормы жилой площади к данным отношениям также не применяются, в силу чего не определяются и не подлежат изъятию излишки жилой площади, находящиеся в пользовании нанимателя.
 
Условия проживания устанавливаются соглашением собственника дома с нанимателем. Соглашением определяется также размер квартирной платы, которая, однако, не может превышать двукратного размера предельных ставок для домов местных Советов народных депутатов (ст. 284 ГК), т. е. 26,4’ коп. за 1 кв. метр жилой площади в месяц.

 

Договор может быть заключен без указания срока либо на срок, устанавливаемый сторонами, причем истечение срока само по себе не ведет к утрате нанимателем правомочий проживания на живой площади.
 
Обязанности сторон по ремонту помещения распределяются между ними при отсутствии другой договоренности в соответствии с правилами статей 262, 263 ГК: капитальный ремонт имущества должен производить наймодатель, а текущий ремонт (равно поддерживать имущество в исправном состоянии)— наниматель. В период капитального ремонта действие договора найма приостанавливается, и наниматель обязан освободить на это время занимаемое помещение. Наймодатель не обеспечивает нанимателя жилой площадью во время ремонта дома, но по окончании ремонта наниматель вправе вновь занять прежнее помещение.
 
Все изменения условий проживания, установленных договором, возможны только по согласованию сторон, и следовательно, недопустимы по одностороннему требованию нанимателя либо собственника дома. Не разрешается, в частности, раздел жилой площади, объединение договоров или замена первоначального нанимателя кем-либо из членов его семьи, если против таких действий возражает наймодатель.
 
Переустройство и перепланировка помещений могут производиться нанимателем лишь при согласии на это наймодателя. Такое же согласие необходимо для передачи нанимателю жилой площади, освободившейся вследствие выезда других лиц из квартиры, в которой он проживает.
 
Вселение в помещение, занимаемое нанимателем, других жильцов, в том числе — супруга, родителей и других близких ему лиц невозможно без согласия собственника дома. Не требуется такого согласия лишь для вселения к родителям их .несовершеннолетних детей (ст. 286 ГК). Таковы же условия вселения на жилую площадь нанимателя поднанимателей и временных жильцов. По законодательству некоторых других союзных республик (например, ст. 302 ГК РСФСР) наниматель, занимающий в доме, принадлежащем наймодателю на праве личной собственности, изолированное помещение, вправе вселить к себе, не запрашивая согласия наймодателя, помимо несовершеннолетних детей, также супруга и нетрудоспособных родителей.
 
При временном отсутствии нанимателя его права сохраняются в течение общего шестимесячного срока, а при уважительности причин — в течение всего времени отсутствия (ст. 292 ГК). Однако бронирование жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, законодательством Казахской ССР (в отличие от законодательства других союзных республик) не предусмотрено. Обмен нанимателями жилых помещений в данных домах возможен лишь в пределах именно этого жилого фонда. Обязательным условием обмена служит согласие собственника на вселение по обмену в его дом другого лица или других лиц. Несогласие собственника делает обмен невозможным.
 
При выселении нанимателей из домов принадлежащих гражданам на праве личной собственности, по требованию наймодателя на него не может возлагаться обязанность предоставления другой жилой площади. При необходимости сноса дома в связи с изъятием земельного участка наниматели выселяются с предоставлением другого жилья, но требование о выселении предъявляет не собственник дома, а организация, которой передается земельный участок. На эту же организацию, как правило, возлагается обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.
 
При сносе собственник дома вправе получить отдельную благоустроенную квартиру, отвечающую требованиям ст. 312 ГК, по нормам 9 кв.м на каждого члена семьи и с учетом права собственника либо членов его семьи на дополнительную жилую площадь, если они фактически такой площадью пользовались. При этом лицам разного пола старше девяти лет (кроме супругов) должна быть обеспечена возможность проживать в разных комнатах. Если дом принадлежит нескольким собственникам, каждый из них имеет право на предоставление ему отдельной квартиры.
 
Наниматели, проживающие в доме не менее года, получают отдельно от семьи собственника от той же организации жилую площадь, соответствующую условиям ст. 312 ГК и установленным нормам заселения. Годичный срок проживания по законодательству Казахской ССР исчисляется со дня вселения до дня вынесения решения о сносе дома. Бывшим членам семьи собственника, постоянно проживающим в его доме, но ведущим отдельное хозяйство, жилая площадь также предоставляется в соответствии с условиями ст. 312 ГК, но без учета продолжительности их проживания в доме, подлежащем сносу.
 
Административный порядок выселения нанимателей из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, возможен только в одном случае: если дом угрожает обвалом. Обязанность обеспечить выселяемых другой жилой площадью, соответствующей условиям ст. 312 ГК, возлагается при этом на организацию, предъявляющую требование о выселении.
 
К нанимателям помещений в домах личных собственников применительны все рассмотренные выше общие правила о расторжении договора найма и выселении в судебном порядке без предоставления другой жилой площади либо в связи с обеспечением нанимателя ( и членов его семьи) другим жильем: при порче или разрушении жилого помещения, нарушении правил социалистического общежития, создающем невозможность совместного проживания, при отсутствии нанимателя свыше шести месяцев без уважительных причин, в случае приобретения нанимателем собственного жилого дома в том же населенном пункте, при получении нанимателем жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной, иной общественной организации либо в доме жилищностроительного кооператива. По всем этим общим основаниям наниматель может быть выселен из дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, во всякое время, независимо от истечения срока договора найма.
 
Помимо них, однако, закон предусматривает некоторые особые основания расторжения договора и выселения нанимателя, применимые только к найму жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
 
Статья 317 ГК устанавливает, что договор может быть расторгнут, а наниматель выселен при невзносе квартирной платы без уважительной причины в течение трех месяцев. При задолженности за более короткий период проживания либо при задержке платежей за три месяца и более по уважительной причине (болезнь нанимателя, например, либо его временные материальные затруднения) выселение не допускается, а задолженность взыскивается в установленном порядке.
 
Как уже отмечалось, истечение срока договора найма жилого помещения само по себе не ведет к прекращению договора. Но в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, наймодатель вправе отказать нанимателю в возобновлении договора после истечения срока его действия, если помещение, занимаемое нанимателем, необходимо собственнику для личного пользования, включая личное пользование членов семьи.
 
В случаях, когда договор найма жилого помещения заключен без указания срока, наймодатель, ссылаясь на необходимость личного пользования, вправе расторгнуть договор во всякое время и независимо от длительности проживания нанимателя в помещении. По установившейся практике собственник дома обязан предупредить об этом нанимателя за три месяца вперед. Гражданские кодексы многих других союзных республик прямо предусматривают данной срок предупреждения нанимателя о предстоящем расторжении договора.
 
Под нуждаемостью для личного пользования понимается потребность в помещении для проживания собственника или членов его семьи либо для других целей, непосредственно связанных с жилым назначением дома: питание, отдых, работа в домашних условиях и т. п. Так, народный суд Фрунзенского района г. Алма-Аты, рассматривая дело по иску прокурора в защиту интересов С., имеющей преклонный возраст, о выселении К., установил, что комната, занимаемая С., к жилью непригодна, поскольку требует капитально-восстановительного ремонта. С. является пенсионеркой и не располагает средствами, необходимыми для ремонта. Занимаемая же ответчиком комната пригодна для жилья и не требует ремонта. Иск был удовлетворен.
 
Нуждаемость наймодателя в помещении для личного пользования должна быть наличной и реальной. Суды отказывают в исках о выселении нанимателей, установив мнимый характер нуждаемости, ее искусственное создание лишь на время разрешения спора. Пленум Верховного Суда СССР подчеркивает недопустимость выселения нанимателя в случаях, когда собственник дома, ссылаясь на нуждаемость в жилом помещении, в действительности требует выселения нанимателя для того, чтобы сдать помещение внаем другому лицу или продать дом.
 
При продаже или ином отчуждении дома, в котором проживает наниматель, другому лицу договор найма в силу статей 266, 280 ГК сохраняет силу для нового собственника. Неизменными поэтому остаются условия договора о размере квартирной платы, сроке договора и т. п. До истечения срока, установленного еще по договору с прежним собственником, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателя. После истечения срока возможность выселения зависит от нуждаемости в помещении нового собственника дома.
 
В двух случаях допускается выселение нанимателя из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, по окончании срока договора без выяснения нуждаемости собственника в личном использовании помещения:
 
если наниматель проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года (краткосрочный договор) с обязательством освободить помещение по истечении этого срока. При возобновлении такого договора на новый срок, вследствие чего общая продолжительность договоров превысила год, возможность выселения нанимателя становится зависимой от нуждаемости собственника дома в данном помещении;
 
если наниматель проживает в одной комнате с нанимателем или членами его семьи (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 3 от 25 марта 1964 г.).