Главная   »   Гражданское право казахской ССР.Часть II   »   10. Расторжение договора найма и выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения


 10. Расторжение договора найма и выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения

Выселение из жилых помещений допустимо лишь по основаниям, прямо предусмотренным законом, и в порядке, законом установленном, который предельно ограничивает возможность выселения граждан в полном соответствии со ст. 44 Конституции СССР и ст. 42 Конституции Казахской ССР. Советское законодательство, например, отказалось от оснований выселения, широко распространенных в капиталистических государствах, таких как истечение срока действия договора найма жилого помещения или невнесение нанимателем квартирной платы. Признаваемые советским законом основания выселения из жилых помещений обусловлены, как правило, либо важными государственными и общественными интересами, требующими освобождения помещений (в этих случаях обеспечивается защита жилищных интересов выселяемых), либо необходимостью воздействия на нанимателей, грубо нарушающих свои обязанности.

 

Некоторые основания выселения (лиц, незаконно вселившихся в помещение, поднанимателей, временных жильцов и т. п.) были рассмотрены выше. Здесь же будут излагаться случаи выселения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения. При этом нужно учитывать, что возможно расторжение договора без выселения (например, при длительном непроживании нанимателя без уважительных причин) и выселение без расторжения договора (лиц, незаконно вселившихся в помещение, с которыми договор не заключался).
 
Расторжение договора найма жилого помещения по ст. 309 ГR возможно по инициативе нанимателя, которому закон предоставляет право во всякое время, без каких-либо условий, без необходимости заблаговременных предупреждений и выплаты компенсаций прекратить действие договора найма. Срочный договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем в любой день до истечения срока. На нанимателя возлагается при этом только одна обязанность — передать наймодателю помещение в исправном состоянии. Ее нарушение дает право наймодателю взыскать с нанимателя стоимость устранения дефектов, которые последний обязан был устранить, но не сделал этого. Произведенные за свой счет улучшения помещения и санитарно-технического оборудования наниматель вправе взять с собой, если их можно отделить без повреждений квартиры. В противном случае они должны быть оставлены в помещении безвозмездно.
 
Что же касается выселения нанимателя вследствие расторжения договора по инициативе наймодателя, то среди случаев такого выселения следует различать;
 
а) выселение с предоставлением другого жилья;
 
б) выселение без предоставления другого жилья;
 
в) выселение вследствие обеспеченности выселяемых другим жильем.
 
Сама процедура выселения различается в зависимости от того, в каком порядке решается возникший по поводу выселения спор — в судебном или административном.
 
К требованиям о расторжении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя применяется общий трехгодичный срок исковой давности, который должен исчисляться с того дня, когда возникло основание требовать выселения. Давностный срок неприменим к требованиям о выселении из помещений временных жильцов и поднанимателей. Пленум Верховного Суда Казахской ССР разъяснил, что если обстоятельства, которые служат основанием выселения, носят длящийся характер, иск о выселении может быть предъявлен, пока существуют такие обстоятельства.
 
Согласно ст. 61 Основ (ст. 310 ГК) нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом основаниям, как правило, предоставляется другое жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям, перечисленным ст. 312 ГК:
 
во-первых, оно должно находиться в черте данного населенного пункта, т. е. того города или поселка, в котором проживает выселяемый;
 
во-вторых, оно должно быть в доме капитального типа, т. е. в строении, рассчитанном на длительную постоянную эксплуатацию и пригодном для проживания во все времена года;
 
в-третьих, оно должно быть пригодным для проживания и благоустроенным (см. п. 3), причем уровень благоустройства определяется объективным фактором—условиями данного населенного пункта, но не сравнением с уровнем благоустройства того помещения, из которого производится выселение.
 
Размеры предоставляемого помещения определяются несколькими правилами, изложенными ст. 312 ГК. Прежде всего, новое помещение должно иметь такие же размеры (не меньше) жилой площади, что и прежнее. Далее, должны соблюдаться общие требования предоставления другой жилой площади (нормы предоставления, недопустимость вселения в одну комнату лиц разного пола и т. п.). Предоставляемое помещение, наконец, должно состоять из такого же числа комнат. Семье, которая занимала отдельную квартиру, обязательно предоставляется отдельная квартира. Эти правила, дополняя друг друга, в достаточной степени обеспечивают защиту интересов выселяемых лиц.
 
Но предоставления излишков жилой площади закон не требует. Нанимателю, имевшему излишнюю жилую площадь, помещение предоставляется по нормам, предусмотренным ст. 291 ГК, т. е. не менее 9 кв. м на каждого члена семьи. Лицу, которое имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовалось ею, и в новом помещении должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь.
 
Таковы основные условия, которым согласно закону должно соответствовать помещение, предоставляемое при выселении. На практике иногда выселяемые настаивают на определенных условиях, не предусмотренных законом и поэтому не являющихся необходимыми: определенный район города, близость предоставляемого помещения к медицинским учреждениям или торговым предприятиям; предоставление дополнительной жилой площади, которой лицо ранее фактически не пользовалось и т. п. Подобные условия могут выполняться лишь в добровольном порядке.
 
При рассмотрении дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения судом обязательно проверяется, указано ли в исковом заявлении конкретное жилое помещение, предлагаемое выселяемым, отвечает ли оно всем необходимым требованиям, является ли оно свободным. В решении о выселении указывается точный адрес предоставляемого помещения.
 
Предоставление нанимателю благоустроенного помещения— это условие, но не основание для выселения, ибо выселение не только без предоставления, но и с предоставлением другого жилья возможно лишь в случаях, прямо установленных законом. Перечень основных случаев предусмотрен ст.
 
311 ГК.
 
Первым назван самый распространенный случаи - отвод земельного участка, на котором расположен дом, дли строительства либо других государственных или общественных надобностей, что вызывает необходимость сноса дома.
 
Второй случай — необходимость использовать помещение для производственных или иных общеполезных нежилых целей. Например, детскому саду для расширения было передано расположенное в том же дворе двухэтажное жилое здание. Проживающие граждане были выселены с предоставлением другой жилой площади. Необходимость использования жилого помещения по нежилому назначению, независимо от ведомственной принадлежности дома, должна быть подтверждена решением исполкома районного или городского Совета народных депутатов. Норма, предусматривающая данный случай, содержится лишь в ГК Казахской ССР, но аналогичная судебная практика в других союзных республиках санкционирована постановлением Пленума Верховного Суда СССР № 3 от 25 марта 1964 г.
 
По существу такие же мотивы судебного выселения с предоставлением другого благоустроенного помещения предусмотрены проектом Основ жилищного законодательства. Проект добавляет еще один случай: офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил СССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или запас, а также лица, совместно с ними проживающие, могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения из занимаемых ими жилых помещений в военных городках, расположенных вне населенных пунктов. При данных условиях, очевидно, правило о предоставлении квартиры в том же населенном пункте, где проживал выселяемый, может не применяться.
 
Пленум Верховного Суда СССР постановлением от 25 марта 1964 г. указал (п. 12), что суду подведомственны требования наймодателя о выселении нанимателя с предоставлением другой жилой площади из помещений, не подлежащих использованию для жилья (дома барачного типа, подвалы).
 
Особый случай выселения с предоставлением другого жилья определен ст. 319 Гражданского кодекса Казахской ССР: производство капитального ремонта в доме местного Совета или ведомственном доме может вызвать необходимость выселения жильцов на время ремонта в другое помещение, которое также должно быть благоустроенным, находиться в том же населенном пункте в капитальном здании и быть таких же размеров, что и прежняя квартира ( в пределах, конечно, установленных норм). Но закон не предусматривает, чтобы помещение, выделяемое для переселения на время капитального ремонта, представляло собой отдельную квартиру, состоящую из определенного числа комнат и т. д. Требуется лишь, чтобы это было изолированное жилое помещение соответствующих размеров.
 
Договор найма в период капитального ремонта не прекращается, но приостанавливает свое действие. Квартирная плата вносится за помещение, в котором фактически проживает наниматель. По окончании ремонта нанимателю обязаны вернуть прежнее жилое помещение, даже если вследствие перепланировки дома, связанной с капитальным ремонтом, это помещение увеличилось в размерах, приобрело дополнительные удобства и т. п. Лишь в случаях, когда помещение, занимаемое нанимателем с семьей, в ходе ремонта не может быть сохранено либо площадь его существенно уменьшится или увеличится, нанимателю и членам его семьи еще до начала ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем требованиям ст. 312 ГК. На практике право требовать другое благоустроенное жилое помещение предоставляется нанимателю и тогда, когда существенное ухудшение условий проживания, возникшее в ходе ремонта, становится известным нанимателю лишь после окончания ремонта.