загрузка...


 Глава 11

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 209. Понятие и основания возникновения общей собственности
 
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

 

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
 
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.
 
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежат разделу в силу закона.
 
Общая собственность на делимое имущество возникаете случаях, предусмотренных законодательными актами или договором.
 
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
 
6. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.
 
Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.
 
Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
 
Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами .
 
1. То или иное имущество в виде отдельной вещи, набора вещей или их комплекса, в котором вещи связаны общим хозяйственным назначением, может принадлежать на праве собственности двум или нескольким лицам - субъектам права. Такая собственность называется общей собственностью. Иногда ее именуют многосубъектной.
 
Лиц, которым принадлежит общая собственность, комментируемая статья называет участниками общей собственности, а в литературе их также иногда называют сособственниками. Состав участников общей долевой собственности закон не ограничивает. Участниками общей долевой собственности могут быть и граждане, и юридические лица, и государство. Собственниками совместной собственности могут быть только граждане.
 
2. Комментируемая статья (п. 2) различает два вида общей собственности, имеющие существенные различия, - это долевая собственность и совместная собственность.
 
Под долевой собственностью понимается такая, при которой в праве собственности определяются доли каждого из участников общей собственности. При этом каждому из участников принадлежит именно доля в праве общей собственности, а не часть самой вещи (вещей), не отдельные доли в стоимости объекта общей собственности.
 
Общая собственность, в которой не определяются даже доли, в праве называется общей совместной собственностью. Доли в имуществе, находящемся в общей совместной собственности, определяются лишь при разделе этого имущества и при выделе из него доли (см. ст. 221 ГК).
 
Общая собственность может возникнуть по любым предусмотренным законодательством основаниям.
 
3. От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Обычно такая вещь имеет и части, находящиеся в общей собственности. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир может иметь своего собственника, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части доли, соединяющие квартиры в единое целое - жилой дом, например крыша, лестничные клетки, подвал и т.п. (см. п. 9 комментария к настоящей статье). Отдельные квартиры в таком доме, в свою очередь, могут находиться в индивидуальной или общей собственности.
 
4. Согласно п.З комментируемой статьи, общая собственность на имущество, как правило, является долевой. Совместная собственность может устанавливаться лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законодательными актами. Случаи общей совместной собственности указаны в ст. 219 ГК.
 
Соглашением участников общей совместной собственности, а при недостижении соглашения между ними — по решению суда на общее имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена общая долевая собственность (п. 5 комментируемой статьи). Преобразование общей долевой собственности в совместную по соглашению ее участников или по решению суда законом не предусмотрено.
 
5. Пункт 4 комментируемой статьи различает случаи возникновения права общей собственности на неделимое (физически или юридически) и делимое имущество (см. ст. 120 ГК).
 
При приобретении в собственность двумя или несколькими лицами неделимого имущества у них возникает право общей собственности на это имущество, независимо от оснований его приобретения. Иное дело, возникновение права общей собственности на делимое имущество. Такое право возникает лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами или договорами. Например, как делимое, так и неделимое имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, является в силу закона их общей собственностью (см. п. 1 ст. 223 ГК). Норма п. 1 ст. 223 ГК диспозитивна, и соглашением супругов может быть установлено иное. Общей собственностью нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи становится приватизированное жилье (см. ст. 227 ГК). Норма ст. 227, как и п. 1 ст. 223 ГК, диспозитивна.
 
Если же несколько лиц приобретут делимое имущество, которое в силу закона не становится их общей собственностью, то общая собственность на такое имущество у его приобретателей возникает только на основе договора между ними.
 
6. Общая собственность на земельный участок урегулирована ст. 19 Указа о земле, по которой земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом земельный участок может находиться как в долевой, так и в совместной собственности.
 
7. Понятие общей собственности является основным видом более широкого понятия общего имущества. Понятием общего имущества охватывается не только общая собственность, но и другие общие вещные и обязательственные имущественные права. Поэтому право общей собственности как вид прав на общее имущество следует отличать от других общих вещных и обязательственных прав. Наиболее распространенным видом общих вещных прав и наиболее урегулированным законодательно является право общего землепользования. Право землепользования, находящееся в гражданском обороте, по своему характеру близко к праву собственности и регулируется земельным законодательством. Право общего землепользования, как и право собственности может быть долевым или совместным (см. п. 4 ст. 19 Указа о земле). Право общей собственности и право общего землепользования на земельные участки регулируются, в частности, гл. 3 упомянутого Указа о земле.
 
Значительно менее урегулированы законодательно другие вещные права, например, право общего хозяйственного ведения или право общего оперативного управления, хотя существование таких общих прав законодательство не исключает. Например, на праве общего хозяйственного ведения может принадлежать двум или нескольким государственным предприятиям дом, построенный за счет средств этих предприятий. При наличии пробелов в законодательстве об общих вещных правах в соответствии со ст. 195 ГК возможно применение норм гражданского законодательства об общей собственности по аналогии (см. ст. 5 ГК).
 
8. На практике иногда недостаточно четко различают право общей собственности и обязательственные права на доли в имуществе и ошибочно считают, что лица, за счет вкладов которых создано товарищество или кооператив, являются общими собственниками товарищества или кооператива. На самом деле учредители (участники) товариществ и кооперативов сохраняют лишь обязательственные права на доли в имуществе товариществ и кооперативов, но не право общей собственности (п.2 ст. 36 ГК).
 
9. Особой формой собственности на недвижимость является кондоминиум, что вызвало необходимость дополнения комментируемой статьи новым пунктом 6. Кондоминиум - это такая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Пункт 6 комментируемой статьи определяет эту собственность как долевую. При этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования. Легальные определения кондоминиума, несколько различающиеся между собой, даны также в ст. 1 Указа о земле и в ст. 2 Закона о жилищных отношениях.
 
Статья 210. Определение долей в праве долевой собственности
 
1. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными.
 
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
 
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию равенства долей участников в общей долевой собственности. Эта презумпция действует, если размер долей участников в долевой собственности не определяется законодательными актами или соглашением всех участников общей долевой собственности.
 
В реальности доли участников в праве общей долевой собственности часто бывают неравными. Такое неравенство долей предусматривается как законодательными актами, так и соглашениями участников общей собственности. Например, согласно п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях размер доли каждого собственника помещений в кондоминиуме в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Далее, при наследовании по завещанию наследодатель вправе определить доли наследников в завещанном неделимом имуществе, а наследник по закону или по завещанию может отказаться от своей доли наследства в пользу другого наследника, у которого, таким образом, доля в праве собственности на наследуемое неделимое имущество может оказаться иной, чем у других наследников.
 
Неравенство долей в праве общей долевой собственности может устанавливаться и соглашением ее участников. Например, несколько граждан, приобретая дом в общую долевую собственность, могут договориться о размерах долей каждого из них. Супруги в брачном контракте могут установить общую долевую собственность на приобретенное в браке имущество и неравенство долей в праве долевой собственности на это имущество. Участники договора о совместной деятельности могут установить неравные доли в праве общей долевой собственности на их общее имущество (ст. 230 ГК).
 
2. Состав участников общей долевой собственности, степень их участия в приращении или улучшении этой собственности могут изменяться, что приводит к изменению соотношения долей. Возникают и другие причины для изменения долей участников в праве общей долевой собственности. Поэтому п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность всех участников долевой собственности своим соглашением устанавливать порядок определения и изменения их долей в праве общей собственности в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Такое соглашение участники общей собственности могут заключать как при создании общей собственности, так и в период ее существования.
 
Статья 211. Права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением
 
1. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
 
2. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
 
1. Комментируемая статья различает права участников общей долевой собственности, связанные с улучшением ими общего имущества, в зависимости от того, отделимы или нет от имущества эти улучшения.
 
2. Под улучшением имущества понимаются любые изменения имущества, повышающие его ценность (потребительную стоимость и стоимость).
 
3. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, отделение которых от имущества невозможно без причинения ущерба общему имуществу в целом, с сохранением возможностей использования этого имущества по его хозяйственному назначению. Отделимыми являются такие улучшения, которые могут быть изъяты без вреда для имущества в целом. Например, пристройка к дому, замена крыши или дверей в доме на лучшие — это улучшения неотделимые, хотя физически их отделение возможно. Замена же электрического патрона с лампочкой на люстру — это улучшение отделимое, поскольку обратная замена люстры патроном с лампочкой не причиняет ущерба хозяйственному использованию дома.
 
4. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи при внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение доли в праве собственности, если он, во-первых, провел его за свой счет и, во-вторых, кроме того, провел улучшение имущества с соблюдением порядка использования общего имущества. Порядок использования общего имущества определяется законодательством и договорами между участниками общей собственности. Так, по п. 1 ст. 213 ГК, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Естественно, должны соблюдаться и общие правила пользования тем или иным имуществом, установленные законодательством. Например, использование жилища не должно нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме может осуществляться лишь при наличии надлежаще оформленного проекта и в соответствии с ним (пп. 2 и 3 ст. 4 Закона о жилищных отношениях).
 
5. При внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности может претендовать на увеличение своей доли в праве общей долевой собственности лишь при наличии условий, указанных в п. 1 комментируемой статьи, и пропорционально стоимости внесенных в общее имущество неотделимых улучшений.
 
6. Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их провел, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности. Собственник отделимых улучшений вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этими улучшениями по своему усмотрению.
 
Статья 212. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
 
2. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 настоящего Кодекса.
 
1. Распоряжение как правомочие собственника — это юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества (ч. 4 ст. 188 ГК). Комментируемая статья касается только распоряжения имуществом со стороны участников общей долевой собственности. О владении и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности, говорит ст. 213 ГК.
 
2. Следует различать распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, и распоряжение долей в праве общей долевой собственности.
 
3. По п. 1 комментируемой статьи, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности в целом или в части, например, его продажа, сдача в наем, залог осуществляется только по соглашению всех ее участников. Соглашение требует единогласия всех участников общей собственности, иначе говоря, распоряжение общей собственностью не может осуществляться большинством голосов сособственни-ков, а возникший между ними спор по поводу распоряжения общей собственностью не может рассматриваться судом. Однако, каждый участник общей собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 комментируемой статьи) или потребовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 218 ГК).
 
4. Распоряжение своей долей в общей долевой собственности каждый ее участник осуществляет самостоятельно, т.е. без согласия других сособственников. Однако, при этом он должен соблюсти правило ст. 216 ГК о праве преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.
 
5. Собственник помещения в кондоминиуме не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности (п. 6 ст. 31 Закона о жилищных отношениях).
 
Статья 213. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения — в порядке, установленном судом.
 
2. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации.
 
1. Понятие правомочий владения и пользования дано в п. 2 ст. 188 ГК.
 
2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, так же, как и распоряжение им, регулируемое п. 1 ст. 212 ГК, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где возможность вмешательства суда п. 1 ст. 212 ГК не предусмотрена, п. 1 комментируемой статьи создает возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. При недостижении согласия участников долевой собственности по этому вопросу суд вправе установить порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких сособственников к другому (другим) собственникам.
 
3. Принадлежащая участнику долевой собственности доля — это доля в праве. Она не воплощается в какой-то определенной части общего имущества. Но участник долевой собственности может быть заинтересован не только в получении доходов от общего имущества, но и в пользовании частью этого имущества. Юридически такую возможность предоставляет п. 2 комментируемой статьи, по которому участник совместной собственности вправе получить во владение и пользование часть имущества соразмерно его доле в совместной собственности, сохраняя при этом свою долю в праве общей собственности. Такое получение во владение и пользование части общего имущества оформляется договором с другими со-собственниками. Этот договор должен быть надлежаще оформлен, в частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации недвижимости (см. ст. 118 ГК). При недостижении соглашения между собственниками о предоставлении во владение и пользование части общего имущества спор в соответствии с п. 1 комментируемой статьи может быть разрешен в судебном порядке.
 
По своей правовой природе право на владение и пользование, предусмотренное п. 2 комментируемой статьи, является вещным (см. ст. 195 ГК и комментарий к ней).
 
4. Надлежаще оформленный договор о праве владения и пользования на часть совместной собственности сохраняет силу и при переходе права на долю в общей долевой собственности к другим лицам.
 
5. При невозможности предоставления части общего имущества во владение и пользование одному из сособственников в соответствии с п. 2 комментируемой статьи он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, выплаты соответствующих денежных сумм или иной компенсации. 
 
Статья 214. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
 
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
 
1. О понятии плодов, продукции и доходов см. комментарий к ст. 123 ГК.
 
2. По общему правилу ст. 123 ГК, если иное не установлено законодательством или договором, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему имущество на законном основании. В отличие от нормы ст. 123 ГК, комментируемая статья устанавливает правило, по которому плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
 
Следует признать, что при передаче имущества, находящегося в долевой собственности, в пользование третьим лицам судьба продукции, плодов и доходов, полученных от использования этого имущества, может определяться договором между собственниками имущества и третьими лицами.
 
Статья 215. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
 
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
 
1. Комментируемая статья применительно к общей долевой собственности конкретизирует общее правило п. 1 ст. 189 ГК, которая возлагает бремя содержания имущества на собственника. Комментируемая статья устанавливает императивное правило об обязанности каждого участника долевой собственности участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей по имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей в праве общей долевой собственности.
 
2. Комментируемая статья не содержит запрета на сделки между участниками долевой собственности, связанные с оплатой расходов, указанных в комментируемой статье, одним из участников долевой собственности за другого.
 
3. Обязанности участников кондоминиума по несению общих расходов конкретизированы в п. 3 ст. 18 Закона о жилищных отношениях. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в расходах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.
 
Статья 216. Преимущественное право покупки
 
1. При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
 
Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут приводиться в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
 
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
 
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
 
1. В силу п. 2 ст. 212 ГК каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, без получения согласия других собственников, распоряжаться своей долей в праве общей собственности, например, продать эту долю другим лицам, в частности, другим участникам общей собственности. Но при продаже одним из участников долевой собственности своей доли посторонним лицам, т.е. лицам, не являющимся собственниками, в целях охраны интересов сособственников комментируемая статья предоставляет им преимущественное право покупки продаваемой доли.
 
2. Преимущественное право покупки доли в праве совместной собственности заключается в том, что при продаже одним из собственников своей доли постороннему лицу другие собственники преимущественно перед этим посторонним лицом могут приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях, как и постороннее лицо.
 
По законодательству, действовавшему до принятия ГК, преимущество собственников касалось только покупной цены, но не прочих условий сделки купли-продажи доли. Комментируемая статья предусматривает преимущество как в отношении цены, так и прочих условий сделки. Например, если постороннему лицу продавец доли предоставляет рассрочку платежа, то такую же рассрочку может требовать и сособственник, пожелавший купить продаваемую долю, естественно, если он согласен заплатить цену, за которую доля продавалась постороннему лицу.
 
3. При продаже доли одному из сособственников другие собственники не могут иметь преимущественное право покупки. Естественно, не требуется и их согласия на продажу доли.
 
Если же при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу несколько собственников изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, продавец доли может выбрать среди сособственников покупателя по своему усмотрению.
 
4. Преимущественное право покупки касается всех случаев продажи доли, кроме случая продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов может осуществляться либо по желанию продавца, либо в силу предписания законодательного акта. Если продавец желает продать свою долю в праве долевой собственности, то, в силу п. 1 комментируемой статьи, он может это сделать лишь с согласия остальных участников долевой собственности. Продажа доли только с публичных торгов может быть предусмотрена лишь законодательными актами. В частности, такая продажа производится в случае, предусмотренном п. 2 ст. 222 ГК.
 
5. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Продавец должен, притом обязательно в письменной форме, предупредить каждого из сособственников о продаже доли в праве долевой собственности и условиях этой продажи, включая условие о цене. Несоблюдение правила п. 2 комментируемой статьи влечет за собой последствия, указанные в п. 3 комментируемой статьи.
 
6. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает сроки, в течение которых собственники имеют преимущество при приобретении доли в праве долевой собственности, о продаже которой постороннему лицу их известил продавец доли. Эти сроки различны при продаже доли в праве долевой собственности на недвижимое и движимое имущество. Если участники долевой сособственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но только на условиях, указанных в извещении. Если же покупателю будут предоставлены большие, чем указано в извещении, льготы, то это возможно лишь при посылке нового извещения с указанием новых условий и с соблюдением новых сроков на преимущественную покупку.
 
Следует отметить, что различие в сроках, в течение которых сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли в праве на недвижимое и движимое имущество, не всегда можно реально на практике выдержать. Ведь собственники имеют доли не в общей собственности, а в праве на долевую собственность. Поэтому фиксация в натуре имущества доли в праве на совместную собственность не происходит. Если же в состав общей долевой собственности входит как недвижимое, так и движимое имущество, необходимо соблюдение срока, установленного для отказа сособственника от приобретения доли в праве на недвижимость.
 
7. Участник общей долевой собственности при нарушении его преимущественного права покупки в соответствии с п. 3 комментируемой статьи может предъявить иск в суде к продавцу и покупателю доли о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
 
8. Преимущественное право покупки п. 4 комментируемой статьи признает неотчуждаемым право собственников. Поэтому сделки об уступке этого права являются недействительными в соответствии с п. 1 ст. 158 ГК.
 
9. Преимущественное право сособственников на приобретение доли в долевой собственности возникает не только при продаже этой доли постороннему лицу, но и при заключении одним из сособственников договора мены на эту долю с посторонним лицом (п. 5 комментируемой статьи). Практически осуществление в договоре мены преимущественного права приобретения доли в общей собственности возможно, если собственник может передать отчуждателю доли вещь, тождественную вещи, которая предусмотрена договором мены с посторонним лицом. Это, как правило, возможно, если речь идет о вещи, определяемой родовыми признаками, но не индивидуально-определенной вещи, особенно недвижимости, поскольку сособственнику невозможно или очень трудно предоставить отчуждателю доли вещь, тождественную той, которая меняется на долю в общей собственности посторонним лицом.
 
Статья 217. Момент перехода доли в праве долевой собственности к приобретателю по договору
 
Доля в праве долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
 
Момент перехода доли в праве долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации или нотариальному удостоверению, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 238 настоящего Кодекса.
 
1. Норма комментируемой статьи представляет собой отступление от общего правила п. 1 ст. 238 ГК, по которому право собственности на вещь переходит к ее приобретателю по договору с момента передачи вещи. Здесь же право на долю в общей долевой собственности переходит к ее приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не установлено иное.
 
2. Если договор, по которому переходит право на долю в общей собственности, подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, момент перехода права на долю определяется в соответствии с п. 2 ст. 238 ГК. Право на долю в праве долевой собственности возникает не с момента заключения договора, а с момента его регистрации или нотариального удостоверения. При необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора доля в праве собственности переходит к приобретателю с момента государственной регистрации.
 
Статья 218. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
 
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
 
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
 
Если выдел доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
 
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
 
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
 
5. С получением компенсации в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
 
6. При явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел доли из него по правилам, изложенным в пунктах 3-5 настоящей статьи, суд вправе принять решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.
 
1. Комментируемая статья различает раздел и выдел имущества, находящегося в общей долевой собственности. При разделе право общей собственности прекращается на все имущество, находящееся в долевой собственности. При выделе доли право долевой собственности прекращается на выделенную или выделенные части, если выдел частей происходит в натуре. Если же участники общей совместной собственности компенсируют выделяющемуся участнику его долю в праве долевой собственности в денежной или иной форме без выделения доли в натуре, то происходит перераспределение долей в праве общей собственности ее оставшихся участников, а право выделившегося участника на долю в праве общей собственности прекращается.
 
2. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности в силу п. 1 комментируемой статьи, может происходить только по соглашению участников долевой собственности. Раздела долевой собственности в судебном порядке комментируемая статья не предусматривает. Поэтому в силу п. 3 комментируемой статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник или участники совместной собственности вправе требовать выдела своей доли (долей). Выдел долей в имуществе, являющемся совместной собственностью, может происходить как на основе соглашения между всеми собственниками, так и в судебном порядке при недостижении соглашения между ними.
 
3. Понятия раздела и выдела имущества, находящегося в долевой собственности, относительны. Если имущество на праве долевой собственности находится у двух участников, то как раздел, так и выдел имущества из долевой собственности ведут к прекращению права общей собственности. Долевая собственность прекращается и в том случае, когда выдел долей происходит по требованиям нескольких участников, даже если один оставшийся участник не согласен на раздел долевой собственности или не потребовал выдела своей доли.
 
4. Комментируемая статья (пп. 2 и 3) предусматривает возможность требований о выделе доли из общего имущества, но не выдела части доли. Поэтому требование о принудительном выделении части, а не всей доли в общем имуществе недопустимо.
 
5. При разделе и выделе имущества, находящегося в долевой собственности, каждый из разделившихся или выделившихся участников долевой собственности взамен доли в праве общей собственности приобретает право собственности на конкретное имущество из состава общего имущества или на компенсацию стоимости этой доли.
 
6. Размер доли в имуществе в стоимостном выражении при разделе и выделе долей в имуществе, являющемся общей собственностью, пропорционален размеру долей участников в праве долевой собственности.
 
7. По общему правилу п. 3 комментируемой статьи участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в общей собственности в натуре.
 
Но могут быть случаи, когда выдел имущества в натуре из состава имущества, находящегося в долевой собственности, не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
 
В качестве примера законодательного запрета на выдел доли общей собственности в натуре можно указать на п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях, по которому доля каждого собственника в общем имуществе в кондоминиуме неотделима от его раздельной (индивидуальной) собственности.
 
Выдел доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу обычно невозможен в неделимых вещах (см. ст. 120 ГК).
 
В случае невозможности выдела доли в общей собственности в натуре п. 3 комментируемой статьи устанавливает правило, по которому выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Такая выплата по соглашению участников долевой собственности может быть осуществлена как всеми участниками долевой собственности, так и некоторыми из них с соответствующими изменениями в размерах долей в праве общей собственности. При отказе участников общей собственности от выплаты стоимости доли выделяющемуся участнику или недостижении соглашения между сособственниками о размерах и порядке выплаты стоимости доли спор между ними может быть разрешен в судебном порядке.
 
8. В тех случаях, когда выдел доли в натуре без причинения несоразмерного ущерба общему имуществу возможен, замена этого выдела денежной или иной компенсацией допустима, как правило, с согласия сособственника, требующего выдела доли. Без согласия этого собственника, по решению суда выплата компенсации возможна при наличии трех условий: незначительности доли собственника, требующего выдела; невозможности ее реального выдела; отсутствии существенного интереса выделяющегося в получении доли в натуре (п. 4 комментируемой статьи).
 
9. Если невозможно выделить в натуре долю в имуществе, соразмерную доле в праве долевой собственности участника, требующего выдела, то эта несоразмерность в соответствии сп. 4 комментируемой статьи устраняется путем выплаты ему либо соответствующей денежной суммы, либо иной компенсацией в дополнение к выделенной в натуре доле.
 
10. Пункт 6 комментируемой статьи устанавливает исключение из порядка выдела доли, предусмотренного пунктами 3—5. Если выдел доли окажется явно нецелесообразным, например, из-за неделимости в натуре общей собственности и нежелания или отсутствия реальных возможностей выплаты собственниками стоимости этой доли участнику долевой собственности, требующему выделения доли, то суд вправе принять решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. При этом вырученные на торгах суммы распределяются между участниками общей собственности соразмерно их долям.
 
11. Особенности порядка выделения доли в совместной собственности по требованию кредитора сособственника определены ст. 222 ГК.
 
Статья 219. Общая совместная собственность
 
1. Общая совместная собственность существует в виде:
 
1) общей собственности супругов;
 
2) общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства;
 
3) общей собственности на приватизированное жилище.
 
2. Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.
 
3. Общая совместная собственность устанавливается и существует, если договором между ее участниками не предусмотрено иное.
 
1. О понятии общей совместной собственности см. ст. 209 ГК и комментарий к ней.
 
2. Виды совместной собственности могут быть предусмотрены только законодательными актами, но не иным законодательством. Комментируемая статья знает только три вида совместной собственности, указанные в п. 1. Пункт 2 этой статьи создает возможность закрепления законом и других видов совместной собственности, но в настоящее время другие виды общей совместной собственности, кроме упомянутых в п. 1 комментируемой статьи, законодательными актами РК не предусмотрены.
 
3. В случаях установления и существования общей совместной собственности п. 3 комментируемой статьи допускает по соглашению между участниками возникновение общей долевой собственности. Однако преобразование общей долевой собственности в совместную закон не допускает.
 
4. Право совместной собственности не может перейти к другим лицам в порядке правопреемства. К правопреемникам может перейти только имущество, находящееся в совместной собственности, или его часть.
 
Статья 220. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
 
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.
 
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
 
При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.
 
4. Пункты 1-3 настоящей статьи применяются, если иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами.
 
1. Комментируемая статья регламентирует особенности владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью независимо от ее видов, перечисленных в ст. 219 ГК.
 
2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет, что участники совместной собственности сообща владеют и пользуются ею, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Это означает, что каждый из собственников и все они вместе имеют право владеть и пользоваться совместной собственностью на равных основаниях как единым целым, например, сообща владеть и пользоваться приватизированной квартирой. Свое право пользования и владения каждый из участников совместной собственности вправе реализовать в люоое время и на всем протяжении существования совместной собственности. Норма п. 2 комментируемой статьи является диспозитивной, и соглашением собственников может быть установлен иной порядок владения и пользовайия совместной собственностью, например, приватизированная квартира может быть передана в пользование одного или нескольких из общего числа сособственников.
 
Участники совместной собственности в отличие от участников долевой собственности не вправе требовать закрепления за ними во владение и пользование какой-либо части совместного имущества или выплаты им соответствующей компенсации, как это предусмотрено п. 2 ст. 212 ГК для участников долевой собственности.
 
3. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Но это согласие в большинстве случаев в силу п. 2 комментируемой статьи предполагается и не должно подтверждаться в каждом отдельном случае со стороны других участников совместной собственности, за исключением случаев, предусмотренных в п. 3 комментируемой статьи. Таким образом, сделка в отношении совместной собственности может совершаться любым участником без получения предварительного согласия других участников.
 
Соглашением участников общей совместной собственности может быть установлена необходимость предварительного согласия участников или одного из них на совершение определенных сделок или их совершение может быть поручено лишь одному из участников совместной собственности, например, главе семьи. Могут быть заключены и другие соглашения между участниками совместной собственности о порядке совершения сделок в отношении совместной собственности.
 
4. Так как распоряжение совместной собственностью осуществляется по согласию всех участников совместной собственности, любой из них, узнав о намерении другого участника совершить сделку, связанную с общей собственностью, вправе высказать возражения против ее заключения. В этом случае сделка не может быть совершена, а совершенная может быть признана недействительной. Участник совместной собственности вправе оспорить сделку, совершенную другим участником. Но по мотиву отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий по п. 3 комментируемой статьи она может быть признана недействительной только в случае, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
 
5. Согласие других участников совместной собственности на совершение сделки, связанной с общей совместной собственностью, участником, совершающим сделку, должно быть предварительно получено, если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации. Это со-гласие подлежит нотариальному удостоверению.
 
Статья 221. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
 
1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
 
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников, их доли признаются равными.
 
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 218 настоящего Кодекса, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности*.
 
1. Участники совместной собственности не имеют определенных долей в праве совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 1 комментируемой статьи необходимым предварительным условием раздела и выдела долей в совместной собственности является их определение, после которого совместная собственность становится по своим признакам сходной с долевой собственностью. Это и позволяет реально осуществить раздел и выдел имущества из общей совместной собственности.
 
Хотя предварительное определение долей в совместной собственности является необходимой стадией раздела и выдела доли в совместной собственности, эта стадия имеет вспомогательное, а не самостоятельное значение, и если раздел и выдел доли в совместной собственности по какой-либо причине не состоится, утрачивает свое значение и определение долей в совместной собственности, а сама совместная собственность не превращается в долевую.
 
Процесс определения долей в совместной собственности обычно совмещается во времени с последующим разделом или выделом доли в совместной собственности. При судебном рассмотрении спора о разделе и выделе доли в совместной собственности определение долей в праве и раздел и выдел долей в совместной собственности совмещаются в одном судебном процессе.
 
После раздела общая собственность на имущество прекращается, а после выдела у оставшихся собственников сохраняется совместная собственность на имущество, из которого выделена часть, если сособственники не пожелают преобразовать свою совместную собственность в долевую и не договорятся об этом.
 
При последующих разделах и выделах из оставшейся совместной собственности процедура предварительного выделения долей в праве собственности повторяется вновь.
 
2. При разделе совместной собственности, а также при выделе из нее доли в силу п. 2 комментируемой статьи доли участников общей собственности признаются равными, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников. Например, ст. 22 КоБС допускает в отдельных случаях возможность отхода от начал равенства долей супругов в общей совместной собственности, с учетом интересов несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересов одного из супругов.
 
3. Поскольку после определения долей в общей совместной собственности она приобретает большое сходство с долевой, п. 3 комментируемой статьи указывает, что основания и порядок раздела общего имущества, находящегося в совместной собственности, и выдела из него доли определяются по правилам ст. 218 ГК, регламентирующего раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли в ней, поскольку для отдельных видов совместной собственности иное не установлено ГК, другими законодательными актами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности. Поэтому об основаниях и порядке раздела имущества, находящегося в совместной собственности, и выдела из него доли см. ст. 218 ГК и комментарий к ней, а применительно к отдельным видам совместной собственности см. также ст. 223—227 ГК и комментарий к этим статьям.
 
Статья 222. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
 
1. Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
 
2. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
 
3. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должникам своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
 
1. Комментируемая статья устанавливает особенность выделения доли в общей долевой совместной собственности по сравнению с порядком выделения доли, предусмотренным ст.ст. 218 и 221 ГК в случаях обращения взыскания на такую долю со стороны кредиторов.
 
2. Кредитор вправе требовать выделения доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь при недостаточности для удовлетворения его требования другого имущества у должника, к которому обращено требование. Если у должника имеется достаточно другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, то обращение взыскания на долю должника в общем имуществе недопустимо.
 
3. Если у должника недостаточно другого имущества, на которое можно обратить взыскание, а остальные участники общей собственности откажутся по требованию кредитора приобрести выделенную долю должника в общем имуществе и оплатить долг кредитору или согласятся приобрести эту долю по цене, не покрывающей размеры долга, то кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством.
 
4. Если выделение доли должника в общей собственности окажется невозможным или против такого выделения возражают остальные участники общей собственности, то по п. 3 комментируемой статьи кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с последующим обращением вырученных средств в погашение долга. Если же остальные участники общей собственности откажутся выкупить долю должника, то в соответствии с п. 6 ст. 218 ГК суд может принять решение о продаже имущества, находящегося в общей собственности, с публичных торгов с обращением взыскания на выручку, причитающуюся на долю должника.

Статья 223. Общая собственность супругов
 
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому супругу на праве собственности.
 
2. Имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими во время брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них.
 
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
 
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
 
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
 
4. Особенности права общей совместной собственности супругов определяются законодательством о браке и семье Республики Казахстан*.
 
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено иное.
 
2. В силу ст. 13 КоБС права и обязанности супругов порождает лишь брак, заключенный в государственных органах записи актов гражданского состояния. Поэтому имущество, нажитое в период фактического брака (сожительства), не становится совместной собственностью, но в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 209 ГК может стать общей долевой собственностью сожителей. При этом их общая собственность будет регулироваться нормами ГК о долевой собственности.
 
3. Пунктом 1 комментируемой статьи предусмотрено право супругов заключить соглашение, по которому нажитое в браке имущество, в исключение из общего правила о совместной собственности на имущество, нажитое супругами во время брака, может быть долевой собственностью супругов, либо принадлежать одному из супругов, либо принадлежать в соответствующих частях раздельно каждому из супругов на праве собственности.
 
Статьей 19/1 КоБС предусмотрена возможность, по желанию лиц, вступающих в брак, заключения брачного контракта, определяющего имущественное положение этих лиц.
 
Брачный контракт по смыслу ст. 19/1 КоБС заключается при вступлении в брак. Однако п. 1 комментируемой статьи не устанавливает каких-либо временных рамок для заключения договора о правовом режиме имущества супругов. Поэтому следует признать, что правовой режим имущества супругов, нажитого во время брака, может определяться супругами в договоре, заключаемом в любой период состояния их в браке, а не только договором, заключенным при вступлении в брак. Таким договором может быть предусмотрен любой правовой режим имущества, нажитого супругами во время брака, кроме режима, не допускаемого законодательством.
 
4. Правовой режим общей совместной собственности супругов, кроме комментируемой статьи, определяется ст.ст. 219-222 ГК, а особенность этого режима в соответствии с п. 4 комментируемой статьи определяется законодательством о браке и семье РК.
 
По ст. 220 ГК супруги сообща владеют и пользуются общей совместной собственностью и распоряжаются ею по общему согласию, которое предполагается независимо от того, кто из супругов совершил сделки по распоряжению имуществом. Однако при совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, в соответствии л. 3 ст. 220 ГК, согласие на совершение сделки одним из супругов другому должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Права супругов по владению, пользованию и распоряжению имуществом по ст. 19 КоБС являются равными. Они не зависят от фактического вклада каждого из супругов в, создание общего имущества. Супруги пользуются равными правами на имущество и в том случае, если один из них был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми и не имел самостоятельного заработка.
 
В случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли, как правило, признаются равными. В отдельных случаях суд может отступить от начал равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов (ст. 22 КоБС).
 
5. Пункт 2 комментируемой статьи определяет правовой режим имущества, принадлежащего супругам до вступления в брак, устанавливает исключения из общего правила п. 1 комментируемой статьи о совместной собственности на имущество, нажитое супругами во время брака, и предусматривает случаи, когда раздельное имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью.
 
6. Имущество, которое не является общей совместной собственностью супругов, а принадлежит на праве собственности каждому из них в отдельности, ст. 23 КоБС называет раздельным имуществом. Раздельным, согласно п. 2 комментируемой статьи, признается прежде всего имущество, принадлежащее супругам до вступления в брак.
 
Раздельным судебная практика признает и имущество, приобретенное одним из супругов во время брака, но на деньги, которые принадлежали одному из супругов до брака или вырученные от продажи раздельного имущества. Например, один из супругов продал дом, приобретенный им до вступления в брак, и купил на эти деньги квартиру. Хотя эта квартира была приобретена во время брака, она является раздельной собственностью. Естественно, что и сами деньги, вырученные от продажи имущества, нажитого одним из супругов до вступления в брак, являются раздельной собственностью этого супруга.
 
Раздельным признается и имущество, полученное одним, но не обоими супругами в дар и полученное по наследству. Владение, пользование и распоряжение раздельным имуществом осуществляется его собственником самостоятельно независимо от другого супруга.
 
Согласно ст. 23 КоБС суд вправе признать раздельным имущество, которое нажито каждым из супругов во время их раздельного проживания в связи с фактическим прекращением брака.
 
7. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает случаи, когда имущество, приобретенное во время брака и за счет общих средств, становится собственностью того супруга, который им пользуется. К таким вещам относятся вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
 
Аналогичная норма содержится и в ст. 23 КоБС.
 
Указанные нормы расширительному толкованию не подлежат. Они регламентируют право собственности именно на вещй, которые в силу своих качеств являются вещами индивидуального пользования, но не на вещи, которыми пользуется только один из супругов. Например, если в семье имеется автомобиль или мотоцикл, которым пользуется только один из супругов, то от этого указанные вещи не становятся вещами индивидуального пользования в смысле п. 2 комментируемой статьи, а следовательно, если эти вещи приобретены во время брака, они являются общей, а не раздельной собственностью.
 
8. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает случаи, когда имущество, являющееся раздельной собственностью одного из супругов, может превратиться в их общую совместную собственность. Такое превращение возможно, когда в течение брака за счет общего имущества супругов в вещь, принадлежащую одному из супругов, были произведены вложения, значительно увеличившие ее стоимость, например, в результате капитального ремонта, реконструкции, переоборудования. Чаще всего это правило касается недвижимого имущества, но может касаться имущества движимого. Например, автомобиль, принадлежавший одному из супругов, потерпел аварию и был капитально отремонтирован за счет общих средств супругов. После этого он становится их совместной собственностью.
 
Правило комментируемой статьи о переходе имущества из раздельной в общую собственность супругов касается только случаев значительного увеличения стоимости раздельного имущества за счет общего имущества супругов. Поэтому, например, ремонт помещения, принадлежащего одному из супругов, за счет общего имущества, если этот ремонт не привел к значительному увеличению стоимости отремонтированного помещения, не влечет за собой перехода помещения в совместную собственность. Оценка значительности вложении в вещь в случае спора между супругами осуществляется судом.
 
9. Следует различать общие обязательства супругов и личные обязательства каждого из них. Об ответственности по обоим видам обязательства говорят ст.ст. 25 и 26 КоБС. Пункт 3 комментируемой статьи определяет особенности обращения взыскания на имущество одного из супругов по его личным обязательствам. Такое взыскание может быть обращено на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. Пункт 3 комментируемой статьи должен применяться с учетом общих правил ст. 222 ГК об обращении взыскания на долю в общем имуществе. В частности, согласно п. 1 ст. 222 ГК, кредитор участника совместной собственности вправе предъявить требование о выделении доли должника в совместной собственности и обратить на нее взыскание при недостаточности у должника для покрытия долга раздельного имущества.
 
Согласно ст. 25 КоБС, при возникновении или увеличении общей совместной собственности в результате обязательства одного из супругов, взыскание по такому обязательству по решению суда может быть обращено на все общее имущество супругов. А при возмещении вреда, причиненного преступлением одного из супругов, в силу ст. 26 КоБС, взыскание может быть обращено на общую совместную собственность супругов, если имущество было приобретено или увеличилось за счет средств, добытых преступным путем.
 
10. Особенности общей совместной собственности супругов на жилище определены Законом о жилищных отношениях.
 
Статья 224. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
 
1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное.
 
2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
 
3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.
 
1. Пункт 1 комментируемой статьи говорит о праве собственности на имущество крестьянского хозяйства. Понятие такого хозяйства дано в п.1 ст.8 Закона "Об индивидуальном предпринимательстве" от 19 июня 1997 г. Этот закон признает крестьянским (фермерским) хозяйством такое хозяйство, в котором осуществление индивидуального предпринимательства связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, а также с переработкой и сбытом этой продукции. Имеется и другое определение указанного хозяйства в п.1 ст.1 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 31 марта 1998 г. Повторяя, в основном, норму п.1 ст.8 Закона "Об индивидуальном предпринимательстве", упомянутый Закон от 31 марта 1998 г. только в определении крестьянского (фермерского) хозяйства дает указание на то, что оно представляет собой семейно-трудовое объединение лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Но оба закона подразделяют единое понятие крестьянского (фермерского) хозяйства на два: крестьянское и фермерское. Последнее не всегда является семейно-трудовым.
 
Оба указанных закона выделяют формы крестьянского (фермерского) хозяйства. К ним относятся:
 
а) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, основанного на базе общей совместной собственности. Этот вид хозяйства действительно является семейно-трудовым;
 
б) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;
 
в) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества. Все указанные хозяйства не являются юридическими лицами.
 
2. Согласно п. 1 комментируемой статьи, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное. Это правило комментируемой статьи должно применяться с учетом упомянутых Законов "Об индивидуальном предпринимательстве" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". При этом следует учитывать особенности различных видов крестьянского (фермерского) хозяйства. Правило п.1 комментируемой статьи применимо к крестьянскому хозяйству. Но если фермерское хозяйство создано в форме простого товарищества, то общее имущество участников товарищества является общей долевой собственностью участников простого товарищества (ст. 230 ГК).
 
Учитывая различия в формах крестьянского (фермерского) хозяйства, закон о нем устанавливает, что имущество этого хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной или общей долевой собственности (п.1 ст. 4 Закона).
 
3. Пункт 2 комментируемой статьи перечисляет виды имущества, которое находится в совместной собственности членов хозяйства. Но в зависимости от вида хозяйства и соглашения его участников на имущество хозяйства может устанавливаться и иной правовой режим, а не совместная собственность.
 
4. Владение и пользование общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. При этом лица, привлеченные к выполнению работ в хозяйстве не на основе членства, а по трудовому договору и иным основаниям, не являются собственниками имущества хозяйства и не осуществляют правомочий собственника.
 
Особенностью распоряжения общей собственностью, по сравнению с общими правилами ст.ст. 212 и 220 ГК, является то, что его обычно осуществляет глава хозяйства, которым может быть любой член хозяйства, достигший 18 лет. Глава хозяйства представляет его интересы в отношениях с другими субъектами права и осуществляет гражданско-правовые сделки, не запрещенные законодательством (п.4 ст.1 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
 
5. Основой для ведения сельского хозяйства крестьянским (фермерским) хозяйством служит земельный участок. Порядок предоставления и использования земельных участков определяется Указом Президента о земле и гл.2 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Земельные участки для ведения такого хозяйства предоставляются на праве постоянного или временного землепользования, а также могут быть дополнительно приобретены в пользование или в аренду.
 
Статья 225. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
 
1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 218, 221 настоящего Кодекса.
 
2. Средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
 
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
 
1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства по любым основаниям общее имущество подлежит разделу между членами хозяйства по правилам статей 218 и 221 ГК с учетом того, совместной или долевой собственностью являлось это имущество.
 
2. По п. 2 комментируемой статьи, средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из него одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Но вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в праве общей собственности.
 
Пункт 2 говорит о выходе одного из членов хозяйства. Но, поскольку хозяйство может иметь в качестве субъекта и одного человека, следует сделать вывод, что правила п. 2 применимы и к случаям выхода из крестьянского (фермерского) хозяйства нескольких его членов. Естественно, что при выходе из хозяйства всех его членов, кроме одного, и выплате им компенсации общая собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства прекращается.
 
3. При разделе и выделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предварительно определяются доли участников совместной собственности, которые по п. 3 комментируемой статьи в совместной собственности признаются равными, если соглашением участников общей собственности не установлено иное.
 
4. Раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства и выдел доли участка и денежной компенсации этой доли происходит по правилам гл. 3 Указа о земле.
 
Статья 226. Правовой режим имущества при реорганизации крестьянского (фермерского) хозяйства в хозяйственное товарищество или кооператив
 
1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое реорганизованное крестьянское (фермерское) хозяйство как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, не противоречащим законодательству.
 
2. Размер вкладов членов крестьянского (фермерского) хозяйства, являющихся участниками товарищества или членами кооператива, ус танавливае тс я исходя из их долей в праве общей собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемых в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 225 настоящего Кодекса.
 
1. Комментируемая статья говорит об образовании товариществ, признаваемых юридическими лицами, и производственных кооперативов на базе имущества крестьянских (фермерских) хозяйств.
 
Товарищество или производственный кооператив могут создаваться на базе имущества одного или нескольких крестьянских хозяйств с соблюдением требований, установленных гражданским законодательством для создания товарищества и производственных кооперативов. Товарищества создаются в одной из предусмотренных ГК организационно-правовых форм.
 
2. Специфика организации товариществ й производственных кооперативов на базе имущества крестьянских (фермерских) хозяйств заключается в том, что они создаются на базе земельных участков, принадлежащих членам хозяйства на праве общего землепользования, и имущества, принадлежащего крестьянскому хозяйству на праве общей собственности. При этом не исключена передача в уставный капитал товарищества или кооператива иного имущества членов крестьянского (фермерского) хозяйства и иных лиц, которые становятся учредителями товарищества или производственного кооператива.
 
3. Имущество, находившееся в общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, переходит при создании товариществ или производственных кооперативов в собственность этих товариществ или кооперативов в форме вкладов и других взносов членов хозяйства, а земельные участки крестьянских хозяйств переходят на праве постоянного землепользования к товариществам или производственным кооперативам в порядке, установленном земельным законодательством.
 
4. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи размер вкладов членов крестьянских (фермерских) хозяйств, становящихся участниками товариществ или членами производственных кооперативов, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, для чего эти доли должны быть предварительно выделены в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 ГК.
 
Кроме того, на размер долей участников товариществ и членов кооперативов, созданных на основе общего имущества крестьянских (фермерских) хозяйств, могут влиять также размеры других взносов указанных лиц в уставные капиталы товариществ и кооперативов.
 
5. На размер долей в уставном капитале товариществ и производственных кооперативов оказывает влияние и стоимость прав землепользования, передаваемых от крестьянских хозяйств товариществам и производственным кооперативам в порядке, установленном земельным законодательством.
 
6. Во всем остальном создание товариществ и производственных кооперативов на базе общего имущества крестьянских (фермерских) хозяйств подчиняется общим правилам законодательства о товариществах и производственных кооперативах.
 
Статья 227. Общая собственность на приватизированное жилище
 
Выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилищного фонда переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.
 
Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.
 
1. Комментируемая статья регулирует право совместной собственности не на всякое, а только на приватизированное жилище, т.е. жилище, перешедшее в собственность нанимателя и членов его семьи в порядке приватизации. Поэтому на жилище, перешедшее в собственность граждан по иным основаниям, а не в порядке приватизации, например, купленное ими, полученное по договору дарения, в результате внесения членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение, могут устанавливаться другие виды совместной собственности, но не совместная собственность на приватизированное жилище.
 
Под приватизированным понимается такое жилище, которое, во-первых, на момент приватизации находилось в составе государственного жилищного фонда, во-вторых, перешло в собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи в соответствии с законодательством о приватизации.
 
2. В соответствии с правилами комментируемой статьи участниками совместной собственности на приватизированное жилище являются наниматель и постоянно проживающие с ним члены семьи, в том числе несовершеннолетние и временно отсутствующие. Члены семьи, чтобы стать собственниками приватизированного жилища, должны постоянно проживать в нем на момент приватизации. Поэтому лица, ставшие членами семьи, приватизировавшей жилище, после приватизации, равно как и члены семьи нанимателя, не проживавшие в нем постоянно на момент приватизации, участниками совместной собственности на приватизированное жилище не становятся. Это касается и детей, родившихся у участников совместной собственности на жилище после его приватизации.
 
Не возникает права совместной собственности на жилище на основании комментируемой статьи и у лиц, которые стали его собственниками в порядке правопреемства у участников права совместной собственности на приватизированное жилище. У этих лиц могут возникать другие виды собственности.
 
3. Круг членов семьи нанимателя при приватизации жилища определен ст.ст. 13 (п. 1) и 21 Закона о жилищных отношениях. Членами семьи нанимателя безусловно признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами семьи нанимателя только по взаимному согласию.
 
Членами семьи нанимателя могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи нанимателя, если они с ним постоянно проживают.
 
4. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о жилищных отношениях, жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия всех нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище поступает в общую долевую, а не совместную собственность всех нанимателей.
 
5. Приватизированное жилище переходит в совместную собственность нанимателя и членов его семьи лишь при условии, что иное не предусмотрено договором между ними.
 
6. Право совместной собственности на жилище возникает с момента его регистрации в регистрирующем органе.
 
7. Отчуждение приватизированного жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие на сделку органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 13 Закона о жилищных отношениях).